Beschlussfähigkeit/Stimmrecht

Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile vertreten sind, § 25 III WEG. Es ist möglich, in der Teilungserklärung ein anderes Quorum zu vereinbaren. Das ist jedoch nicht unbedingt notwendig, da das Gesetz ein Ausweichmöglichkeit für die Eigentümerversammlung bzw. den Verwalter vorgesehen hat. Der Verwalter kann nämlich, wenn die Versammlung nicht beschlussfähig ist, eine Ersatzversammlung einberufen, die auf jeden Fall beschlussfähig ist. In der Einladung an die Eigentümer sollte dieser Punkt jedoch auch aufgegriffen werden.

Stimmrechte der einzelnen Eigentümer

Jeder Eigentümer hat prinzipiell eine Stimme gem. § 25 II WEG. Wenn mehreren Eigentümern das Miteigentum gemeinschaftlich zusteht, so können diese das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben. Für eine vertragliche Ausgestaltung ist auch hier Platz geschaffen worden, da in der Teilungserklärung eine andere Stimmrechtsverteilung vorgenommen werden kann.

Einberufung Eigentümerversammlung

Eine Eigentümerversammlung hat mindestens einmal pro Jahr stattzufinden. Der Verwalter hat diese grundsätzlich einzuberufen. Jedoch kann in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung etwas anderes bestimmt werden. Das Einberufungsrecht zur Eigentümerversammlung kann an die Wohnungseigentümer oder an den Verwaltungsbeirat übertragen werden.

Teileigentum – Pizzeria

Sind in einem Gebäude die Wohnungen per Mietkauf überlassen und gibt es dort Teileigentum, mit der Zweckbestimmung als “Laden”, so lassen sich weder der Betrieb einer Pizzeria/ Pizza-Bringdienst noch der Betrieb einer Gaststätte damit vereinbaren. Bei dem Begriff “Laden” ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, denn die Auslegung der Zweckbestimmung richtet sich nach objektiven Gesichtspunkten. “Der Begriff “Laden” enthält keine gewerbliche Nutzung, die mehr als ein Laden stört oder beeinträchtigt.” Selbst wenn der Unterlassungsanspruch durch widerspruchslose langjährige Duldung verwirkt ist, gilt das nicht für den Fall, dass der Geschäftsbetrieb auf eine Gaststätte mit einem umfassenden internationalen Speiseangebot umgestellt wurde. (OLG Celle 4 W 138/03 vom 24.09.2003)

Teilungserklärung, § 8 WEG

 

Die Eigentümergemeinschaft hat u.a. ein Miteigentum an dem Grundstück. Durch dieses Miteigentum entsteht erst das Wohnungseigentum (das Eigentum an der Wohnung) und das Teileigentum. Beim Teileigentum handelt es sich um Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Das können beispielsweise Kellerräume oder Garagen sein.

Um ein Grundstück mitsamt Gebäude in Miteigentumsanteile aufteilen zu können, muss eine Teilungserklärung erstellt werden, die sodann min. notariell beglaubigt werden muss. Die Teilungserklärung braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, dass die Wohnungen abgeschlossen sind sowie einen Aufteilungsplan der Wohnungen. Zusätzlich sollte auch eine Gemeinschaftsordnung erstellt und an die Teilungserklärung angefügt werden. Diese enthält Bestimmungen über das Zusammenleben der Miteigentümer. Alles zusammen wird dann dem Grundbuchamt vorgelegt und die Teilung erklärt.

Was ist eine Teilungserklärung?

Teilungserklärung ist ein Begriff aus dem WEG Recht (Wohnungseigentumsgesetz).

Die Teilungserklärung ist eine vom Eigentümer eines Grundstücks, gegenüber dem Grundbuchamt, abgegebene Erklärung über die Teilung des Grundstückes in Miteigentumsanteile, die auch das Sondereigentum an einzelnen Wohnungen betreffen können. In der Teilungserklärung stehen auch die Teile des Gebäudes, die im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum (z.b. Stellplätze oder Garten) stehen.

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